СОДЕРЖАНИЕ СТАТЬИ

НА стадии оформления документов во многих финансовых организациях, нам подчеркивают — что финансовые обязательства по ипотеке должны нести только вы – заемщик и просто продать такой заемный продукт у вас не получится! В этом есть доля истины, однако существует ряд лазеек, как чисто логических, так и чисто юридических, но про них чуть позже, для начала — давайте подумаем, что может нас подтолкнуть продать квартиру.

Причины продажи

Многие банки (финансовые учреждения) думают, что причинами продажи могут стать только мошеннические схемы – отмывание денег, обманы и т.д., это возможно и справедливо, ведь сейчас по стране просто уйма мошенников, черных риэлторов.

Но иногда такие квартиры продают по вполне человеческим причинам, как я уже указал выше:

1) Это развод, квартира оформлена на жену, а она в декрете с ребенком и просто не вытянет такой платеж.

2) Потеряли работу, и никак не можете найти, а платежи просто загоняют вас в долги. Особенно если недвижимость в Москве.

3) Заключение под стражу. Всякое бывает, тут как говориться – «от сумы и от тюрьмы не зарекайся», также платить не можете.

4) Смена места жительства – в смысле не другой район, а смена страны. Например — живете в России а уезжаете, скажем в Германию на ПМЖ, понятно что здесь вам ипотека уже не нужна.

Однако по статистике первым номером с большим отрывом от остальных идет развод, буквально 70 – 75% продаж идут по это причине – распадаются семьи.

Тянуть с платежами я вам не советую, потому как уже после трех месяцев неуплат пойдут серьезные пени. Вам стоит обратиться в финансовое учреждение, и написать заявление, в которой стоит объяснить ситуацию.

Также стоит указать, что вы хотите продать квартиру и вернуть часть средств, которые уже были погашены – так поступают 90% заемщиков, как правило, покупают новые квартиры или жилплощадь но с меньшей квадратурой. Например, у вас была «трешка», можно купить «двушку» или «однушку», для молодых мам которые остались с детьми на руках, это спасение. Уходит бремя ипотеки, да и жилплощадь, хоть какая-то остается.

Какие есть ограничения от банков?

По закону банк (финансовая организация) не могут вам запретить продавать ипотечную квартиру. То есть продать вы ее можете! Также им не выгодно, если вы не будете платить, они не будут получать свои же деньги, которые они вложили, а также проценты сверху. Поэтому если вы задумали продать квартиру, то банк после вашего заявления все же пойдет вам на встречу. Также он заморозит проценты, может и платежи на время продажи.

Если хотите то некоторые структуры, могут даже передать ипотечное кредитование, то есть покупатель отдает вам часть денег, которое уже вы погасили, на него переоформляют кредитное обязательство, и он платит дальше за вас! Правда вам стоит переоформить собственность на нового покупателя в департаменте недвижимости.

Однако первая трудность, это тщательное рассмотрение нового покупателя. Кредитная организация будет долго и очень пристально рассматривать их, что говорится «под лупой». Ведь им нужно убедиться, что новый приобретатель платежеспособен и может потянуть ипотеку.

Многие заемщики не хотят просто продать квартиру, они хотят ее обменять на меньшей площади, однако банк на такое не пойдет, вам нужно самостоятельно продать жилплощадь и после этого оформить новую покупку.

Каким способом можно продать квартиру?

Их не много, если сейчас сказать на «вскидку», то не более четырех. Первые это решение передачи ипотечного кредитования новому заемщику, последние это прямая продажа и гашение уже живыми деньгами. Однако все подробнее:

• Перекредитование. Этот способ работает только тогда, когда у вас осталась небольшая сумма за ипотеку. Скажем до 500 000 рублей. Просто берем потребительский платеж и гасим ипотечный, таким образом — мы становимся, единим владельцем, с нас снимают обременение банка и мы вправе делать все что хотим, можем продавать или менять. Почему всего 500 тысяч рублей? Да просто потому что больше потреб, могут не одобрить!
• Расчет живыми деньгами. Для вас это самый простой метод, а вот для покупателя немного сложный.

Итак – продавец и будущий покупатель решают продать – купить такую ипотечную квартиру. Первое что они должны сделать, так это оформить свои отношения у нотариуса, а именно – покупатель должен внести продавцу первый оговоренный сторонами платеж (будет считаться авансом). Далее будущий владелец идет в банк и погашает всю оставшуюся сумму ипотеки, на что банк дает справку, что он претензий не имеет, квартира переходит полностью в собственность заемщика. После новый владелец, отдает старому разницу (та сумма, которая уже была погашена). Затем они едут в департамент недвижимости и переоформляют документы на собственность на нового владельца, а также снимают ипотечное обременение, по справке от банка. Вот и все. Таким образом — у вас остается разница на руках, а новый владелец, пользуется квартирой.

• При помощи банковского счета. Для покупателя это наиболее правильный и выгодный способ, тут можно избежать мошенничества. Итак – покупатель открывает два счета в банке, один это часть уже погашенных денег, которые пойдут старому владельцу. Вторая это часть для погашения банку. У нотариуса эти части передаются тем лицам – организациям, которым они назначаются. Таким образом, банк получает оставшуюся сумму и также дает справку о снятии претензий, а старый владелец получает сумму, которую он платил. Затем также едем в департамент недвижимости – снимаем ограничение с квартиры и переоформляем на нового владельца.
• Переоформление самой ипотеки. Такое используется редко, но возможно! Как я уже писал выше, вы просто передаете свой не загашенный ипотечный кредит, новому собственнику. А он отдает вам сумму, которую уже загашена вами. Для этого заполняются специальные формы в самом банке, ипотека переоформляется на нового собственника (если он подходит), также переоформляется и право собственности, и залог. Вы просто получаете деньги либо в банке, но желательно у нотариуса. Теперь за вас будет платить новый собственник, с вас обязательство сняли.

Продажа ипотечной строящейся квартиры

Тут еще все более сложно.

Во-первых, вы можете быть еще не в собственности, а в долевом участии, то есть вы имеете часть большого дома.

Во-вторых, мало кто захочет покупать «недострой», пусть даже от серьезного застройщика.

В-третьих, банк продать такую квартиру сможет только с переведением ипотеки на другое лицо, будете искать долго.

Если честно, то вам стоит поступить так:

• Пишем заявление в банк, о приостановке платежей (и начислению процентов) пока здание не достроится.
• После того как дом построен, оформляем на себя с обременением.
• Далее просто продаем, по нашей верхней инструкции. Иначе будет сложно!

Как определить цену квартиры?

Зачастую заемщик хочет продать подороже — чтобы получить больше денег. А банк хочет продать быстрее — то есть дешевле и покрыть свои затраты. Поэтому зачастую возникает конфликт, однако чтобы вам не попасть впросак, нужно правильно и самое главное адекватно оценить квартиру! Ведь если вы будете долго «ломаться», то банк все равно заберет свое. Так что поступаем с умом.

Вам как заемщику нужно будет заказать оценку рыночной стоимости квартиры на данный момент, причем учитываются все и вся. Начиная от этажа (первый или последующие), парковкой, местом расположения в городе (центр или окраина), ремонтом, встроенной мебелью и т.д., пунктов может быть до пятидесяти. После этого вы будете реально знать, сколько стоит ваша квартира, причем такая оценка будет официальным документом и банку. Уже отталкивайтесь именно от нее!

ВИДЕО ВЕРСИЯ СТАТЬИ

Вот такая вот статья получилась, думаю будет полезна, читайте наш строительный блог.

Отсрочка платежей по ипотеке

Как человек, относящийся к банковскому сектору, могу вам сказать — многие банки, могут дать отсрочку платежей по ипотеке или же могут пересчитать кредит. Но теперь немного по порядку.

Я не буду говорить заумными словами, постараюсь рассказать про отсрочки максимально просто. Все взято из опыта банка, в котором я работаю.

Если у вас случалась сложная жизненная ситуация, и вы не можете платить за ипотеку, то не стоит скрываться от банка. Нужно как можно скорее обраться к специалистам и руководству банка, для того чтобы они вам помогли.

Что может случиться в жизни

1)      Самое распространенное, это рождение ребенка. Один супруг, будет находиться в отпуске по уходу за ребенком (доходы снижаются), увеличатся расходы семьи (памперсы, детское питание, детская одежда и т.д. – отъедают еще очень большой кусок семейного бюджета). Хорошо если у вас есть родители, они работают, они смогут вам помочь в ежемесячных платежах. А что если родители не работают (например — инвалиды), или же родителей нет, не полная семья у родителей (одна мама, которая работает в садике). Всякое бывает! В общем денег не хватает, не то чтобы на ипотеку, реально не хватает чтобы нормально жить.

2)      Представьте, что вы потеряли работу. Экономический кризис 2008 года выкосил многих, многих сокращали с работы, выплачивая трех – шести месячное пособие, а что делать дальше? Ведь ипотека дается на 10 – 30 лет? Человек в полной апатии, мало того что сократили, так еще и «хомут» в виде ипотеки на шеи.

3)      Посадили в тюрьму, находитесь под следствием. Редко, но бывает. Тут кстати все индивидуально, у нас в банке, было всего пару случаев. Если человека «посадили» на короткий срок, до 2 лет, то банк может пойти на уступки и дать вам отсрочку, а вот если посадили на большой срок, то тут уже никаких отсрочек не будет.

Как банк может пойти на отсрочку платежа

Нужно понимать, что в банке тоже работают люди, и что вполне вероятно они войдут в ваше положение.

Инструкция такая:

1)      Не скрываемся, а сразу идем в банк, как поняли, что ваше материальное положение ухудшилось.

2)      Пишем на имя управляющего банка письмо с объяснением ситуации. Что просите отсрочить платежи по ипотеке, на «такой то» срок, или же уменьшить до такого то минимума (который вы сможете платить).

3)      Банк в течение недели даст вам ответ. Если вы законопорядочный гражданин, вы никогда не бывали в черных списках у других банков, отсрочка платежей будет вам одобрена в 90 % случаев.

Но не стоит расслабляться

Пренебрегать добротой банка не стоит, после того как ваши проблемы будут решены (вышла жена из декрета и т.д.), нужно обязательно начать платить как обычно. Получается, что банк попросту сдвинул платежи по кредиту, на тот срок, который вы попросили. То есть если у вас конечный год платежа по ипотеке 2020, а вы сдвинули кредит на 1.5 года, то последний платежный год будет 2022.

В противном случае, нужно помнить, что квартира находится в залоге у банка и если что он может ее продать в судебном порядке.

В заключении хочется сказать, что нужно говорить с банком, а не прятаться от него, все решаемо. Никогда не вешайте нос, все будет хорошо. В нашем банке никогда не отказывали гражданам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации. Это ведь репутация банка!

Сразу оговорюсь, что я оформлял жилищный кредит два года назад, так что сейчас могло что-то измениться. Однако я звонил в банк, и многие условия работают до сих пор. Но вам все равно нужно уточнять в своих банках города, вполне возможно, что те условия, которые работают у нас в городе, не актуальны у вас!

Итак, как уменьшить ипотеку.

Я оформлял ипотеку в Сбербанке, это не реклама, просто у этого банка на тот момент были самые хорошие условия. Покупал новую квартиру, в строившемся доме. У вполне серьезного застройщики, который строит у нас в городе уже на протяжении 20 лет. Стандартная ставка на тот момент была 12,5 процентов годовых, для строящегося жилья. Но мне удалось снизить ставку до 9 процентов, впечатляет? Теперь все по пунктам.

1)      Первым пунктом отмечу, что у нас было 50 % от стоимости квартиры, а поэтому ставка сразу снизилась на 1 %, то есть от 12,5 – 1= 11,5 процентов в год. Понятно, что 50% есть не у всех, но отметить это стоит.

2)      Мы оформили ипотеку на 10 лет или на 120 месяцев, а не на 20 лет (240 месяцев), поэтому у нас кредит уменьшился еще на 1 %, 11,5 – 1= 10,5 процентов год. Тут все зависит от вашей платежной способности, а поэтому думайте сами, мы с женой рискнули, хотя платим сейчас на 40 % больше, чем при сроке на 20 лет.

3)      Моя жена получала зарплату на карточку этого банка, а при зарплатном проекте — уменьшается еще на 0,5 процента. Получается 10,5 – 0,5 = 10 процентов годовых.

4)      И последний пункт — это оформление квартиры в собственность. После того как наш дом сдали в эксплуатацию, по условию ипотеки процентная ставка у нас уменьшилась еще на 1 процент. В итоге 10-1=9 процентов.

5)      Есть еще уменьшение процента как молодой семье. Но к сожалению мы под него уже не попадали. Можно еще на 1 процент уменьшить.

Как видите, нам удалось уменьшить ипотеку на 3.5 процента, с нашей суммы это очень хорошие деньги в год. Узнавайте свои проценты и условия в ваших банках, процент реально уменьшить, нужно только немного подумать. В этой статье мы думали — стоит ли брать ипотеку.

СОДЕРЖАНИЕ СТАТЬИ

Перед тем как писать статью, скажу — что раньше я был ярым противником ипотеки, и только повзрослев и пообщавшись с одним грамотным экономистом, все-таки решил сам взять квартиру в ипотечный кредит. Почему я поменял свое мнение, читайте ниже, но сначала давайте подумаем — выгодно ли банку эта затея?

Выгода и риски банка?

Сейчас только «ленивый» банк не выдает ипотечные займы, не смотря на множество всякого негатива – банки ноют, что это не выгодно. Включаем мозг и думаем сами – чем же рискует банк?

Представьте практически не чем. Минусов, как мне кажется — нет, зато одни плюсы.

• Ваша будущая квартира находится в залоге у банка, так что если что-то не так, они всегда ее смогут у вас отобрать.
• Мошеннические схемы практически исключены, потому как в департаменте недвижимости (Росреестр), отображается обременение. Так что пока все не выплатите, не продадите.
• Проценты по ипотеке сейчас, как я считаю — драконовские, даже 11% процентов от суммы в 2 000 000 рублей, это уже 220 000 в год! А вы берете на 10 – 25 лет просто супер прибыль.
• Обязательно и страхование, сейчас банкам жизнь заемщика не так важна (читаем пункт 1), им нужно чтобы вы застраховали сами стены. От различных техногенных катастроф, или просто от «нерадимого» застройщика.

Так что банки по сути сидят и ждут когда вы к ним придете, пока вы думаете — а стоит ли брать? Они уже делают супер прибыли.

Моя ситуация       

Ситуация такая – у меня есть старая 2 – х комнатная «хрущевка», так что жить есть где. Я не платил, заоблачные суммы за съем квартиры и в принципе мог обойтись без покупки еще одной квартиры. Но всегда же хочется, больше и лучше, светлее чтоли.

Да еще и дочь у меня родилась. В общем нужно было расширяться. Были сбережения, копил на новую машину с учетом продать старую + добавить деньги и получится новая. Но все поменялось.

Как раз мы с женой увидели по телевизору рекламу нового строящегося района. Знаете, в проект я сразу влюбился. Малые 4 – х этажные дома, с большими квартирами (3 – х комнатная 90 кв.метров), с закрытой стоянкой около дома и детской площадкой, лавочки, газоны, охрана, все чинно и красиво.

Красиво — то да! Но где деньги??? Наших сбережений + если продать машину еле-еле хватало на 1 комнатную квартиру в этом районе, а нам нужна была трешка.

Тут начались муки, думки походы в эту строительную компанию. А также встал вопрос – стоит ли брать ипотеку? Вот ту я и призадумался, уж район то больно хороший.

В строительной компании нам сказали, что района этого еще нет, и что дома построятся только через год. Однако цена на этапе строительства была ниже рыночной. А так как этот застройщик у нас в городе считается самым крупным и именитым. То мы решили взять ипотеку. Благо получалось, что у нас чуть больше половины денег уже есть. Ипотечный кредит вышел у нас на 1 000 0000 рублей. По столичным меркам это очень мало, но для нас провинциалов это хорошие деньги, потому как зарплаты у нас отличаются в разы.

В общем из-за того что мы брали, чуть меньше половины стоимость квартиры, а также жена получала деньги на карточку этого банка, застройщик был окредитован банком, а также срок у нас составляет 15 лет, процентная ставка для нас получилась 10 % годовых. Но затем она упала до 9 % после сдачи дома. Платим мы по 9 000 рублей в месяц. Конечно за 15 лет, мы выплатим банку не 1 000 000 рублей, а 2 000 000 рублей. ТО есть больше на 1 000 000!

Тут выйдут противники ипотеки и скажут, что такая переплата это просто грабеж и что ипотеку брать не стоит. И я частично с ними соглашусь. Как мне кажется, для молодых пар допустим те, которые не достигли 35 летнего возраста, ипотека должна стоить процентов 4 – 5 как максимум, ну или 1 – 2 как на западе. Тогда и переплаты будут не такими грабительскими.

Конечно можно смотреть на запад, но реально стоит ли брать у нас в России?

Минусы ипотеки

1) Квартиру нельзя продать, потому как, ипотечная квартира находится в залоге у банка

2) Платить это кредит придется очень долго, минимальный срок — 10 лет, но как правило берут на 15 — 25.

3) Выплаты для многих семей очень велики, особенно если это не столичный район

4) Если вы потеряете работу и не сможете платить за квартиру, то банк может выставить вашу квартиру на продажу

5) Сложно продать ипотечную квартиру, всякое в жизни бывает — переезд в другую страну, развод и т.д.

Все эти минусы пугают человека, который задается вопросом — а стоит ли брать ипотеку? Лично пугали и меня, но я как говорится — не «смотрел в корень» проблемы, плюсы также существенны.

Положительные моменты

Давайте посмотрим правде в глаза. Многие ли из нас, могут вот так запросто, купить квартиру с нуля, без ипотеки? Думаю единицы. У меня нет богатого папы или мамы, а поэтому нужно рассчитывать только на себя.

1) Если посмотреть локально на мой случай, то выходит. Купил я квартиру год назад. Цена этой строящейся квартиры была ниже рыночной. ЗА один год квартира достроилась и подорожала на 1 000 000 рублей. То есть все мои переплаты за всю ипотеку и это только за один год. А представите, сколько будет стоить эта квартира через пять – семь лет? Недвижимость это всегда ценно!

2) Теперь о выплатах. Все, наверное знают, что снимать квартиру чуть дешевле, но нет вероятности, что вас завтра не выселят. Допустим, пришел хозяин квартиры и сказал съехать в двух недельный срок. Итак, можно мотаться до бесконечности. Опять же деньги, которые вы отдаете за съем уходят в никуда. Ипотека будет дороже! НО вы платите за свою квартиру, вас никто не выселит и затем, вы сможете продать или обменять квартиру. Уже стоит призадуматься!

3) Возмещение процентов. А вы знаете, что вы можете подать на возмещение процентов? Если вы работаете официально, то вы можете возместить свои 13 %, которые платите государству. Делается это либо один раз в год, полностью суммой процентов за год, либо с вас не будут брать 13 % от зарплаты каждый месяц. И эти деньги дополнительно можно пустить в погашение ипотечного кредита.

4) Если потеряли работу. Сейчас многие банки идут навстречу заемщикам, если вы потеряли работу достаточно придти в банк и написать заявление. Банк может вам дать отсрочку платежа до полугода. За эти полгода можно найти работу. Сейчас такое практикуется в очень многих банках.

5) Если с вами что-то случилось. Не дай бог конечно если с вами что-то случилось, попали в аварию и стали инвалидом, например. То обязательно страхуйте вашу жизнь, и здоровье, это очень нужно, для того чтобы всю оставшуюся сумму покрыть страховкой.

Как видите вопрос, не однозначный. Ту каждый должен выбрать все для себя, сможешь ты это или нет. А так жизнь это постоянная борьба. Лично я выбрал для себя более лучшую жизнь, хотя придется за нее и поработать.

ИТОГ

Ипотека не всегда плохо, и зачастую ее все стоит брать!

Например:

1) У вас остро стоит проблема с жильем, а на съемном уже устали мотаться. Можно рассмотреть 1-комнатную для старта.

2) Если у вас есть немного подкопленных денег на первый «больший» взнос, то возможно ваши платежи будут соизмеримы со стоимостью съемной квартиры.

3) У вас есть стабильная работа, особенно в государственных структурах, и вы не собираетесь увольняться.

4) Вы не хотите покидать город в котором вы живете.

5) Знайте что через 10 лет эта квартира будет стоять намного больше!

Если вспомнить все эти плюсы, то можно и взять! А почему бы и нет?

НА этом все читайте наш строительный блог.